부모님 집을 물려받게 되어 상속등기 비용을 알아보면 "법무사 수수료 얼마"만 나오시죠.
견적을 두세 군데 받아 비교하다 보면 그게 전부인 것 같고요.
그래서 총액을 직접 계산해 봤습니다. 법무사 몫은 전체의 5퍼센트였습니다.
나머지 95퍼센트는 누가 하든 똑같이 나가는 세금과 채권입니다.
아래에 3억짜리 아파트 기준 총액, 600만원을 아끼는 지점,
등기 당일에 갑자기 필요해지는 돈, 내 집 숫자로 바꿔 계산하는 법을 정리했습니다.
서울에 있는 공시가격 3억원짜리 아파트, 전용 84제곱미터를 자녀 한 명이 물려받는다고 하겠습니다.
취득세 8,400,000원
지방교육세 480,000원
국민주택채권 부담 1,260,000원
등기신청수수료 20,000원
법무사 보수+대행료 530,000원
────────────────────────────
합계 10,690,000원법무사를 안 쓰고 직접 하면 1,016만원입니다. 아끼는 돈은 53만원뿐입니다.
나머지 1,016만원은 누가 하든 똑같이 나갑니다.
이 글은 법무사 수수료를 깎는 얘기가 아닙니다. 1,016만원 쪽을 줄이는 얘기입니다.
상속으로 집을 받으면 취득세를 냅니다. 등록세가 아니라 취득세예요.
농지가 아닌 부동산은 1천분의 28, 즉 2.8퍼센트입니다.
3억원이면 840만원입니다. 전체 비용의 78퍼센트가 여기 하나에서 나옵니다.
기준이 되는 3억원은 산 값이 아니라 시가표준액입니다.
아파트는 공시가격이고, 시세가 아닙니다. 시세 4억짜리 집의 공시가격이 3억이면 3억으로 계산합니다.
이 줄이 이 글에서 제일 돈이 되는 대목입니다.
법에 세율 특례가 있습니다. 1가구 1주택을 상속으로 받으면
원래 세율에서 중과기준세율 2퍼센트를 뺀 세율로 계산합니다.
일반 상속 3억 × 2.8% = 8,400,000원
1가구 1주택 3억 × (2.8% - 2%) = 2,400,000원600만원 차이입니다. 법무사 보수 53만원의 열한 배예요.
그러니 순서가 이렇게 됩니다. 법무사 비용을 알아보기 전에,
우리 집이 1가구 1주택에 해당하는지부터 확인하는 게 맞습니다.
1가구의 범위는 시행령이 정합니다. 상속받는 사람이 이미 다른 집이 있으면 대개 안 됩니다.
애매하면 관할 시군구 세무과에 물어보세요. 여기서 갈리는 금액이 제일 큽니다.
지방교육세는 어느 쪽이든 48만원으로 같습니다.
취득세 특례를 받아도 지방교육세는 원래 세율 기준으로 계산하기 때문입니다.
등기 당일에 사람들이 제일 당황하는 항목입니다.
상속등기를 하려면 국민주택채권을 사야 합니다. 세금이 아니라 채권 매입입니다.
서울과 광역시에서 시가표준액 1억 5천만원 이상을 상속받으면 시가표준액의 42/1000입니다.
3억 × 42/1,000 = 12,600,000원어치1,260만원을 내야 한다는 뜻이 아닙니다. 그 금액만큼 채권을 사는 것이고,
대부분은 사자마자 그 자리에서 되팝니다. 그러면 실제 부담은 파는 순간의 손해분뿐입니다.
채권 1,260만원어치를 사서 바로 팔면, 할인율이 10퍼센트일 때 126만원이 남는 손해입니다.
여기서 조심할 것이 둘입니다.
하나. 할인율은 매일 바뀝니다. 위의 10퍼센트는 계산을 보여주려고 넣은 값입니다.
당일 값은 주택도시기금 홈페이지에서 조회합니다. 어제 본 숫자로 계산하면 어긋납니다.
둘. 지역에 따라 다릅니다. 서울과 광역시가 42/1000이고, 그 밖의 지역은 39/1000입니다.
시가표준액 5천만원에서 1억 5천만원 사이면 28/1000과 25/1000로 내려갑니다.
법무사협회 기준으로 알려진 표를 넣어 계산하면 이렇습니다.
1억 초과 3억 이하 = 260,000원 + 1억을 넘는 금액의 9/10,000
3억이면 260,000 + 180,000 = 440,000원여기에 취득세 신고 대행, 채권 매입 대행 같은 것이 건당 4~5만원씩 붙습니다.
그래서 53만원 정도가 됩니다.
상속등기는 "복잡한 사건"으로 보아 기본보수의 100퍼센트까지 더 붙일 수 있습니다.
88만원까지 부를 수 있다는 뜻입니다. 부동산이 여러 개면 한 개당 2만원씩 또 붙고요.
이 표는 상한선이지 정가가 아닙니다. 서류를 다 갖춰 가면 깎이는 경우가 많습니다.
견적을 받을 때 "기본보수와 가산보수를 나눠서 적어 달라"고 하면 비교가 쉬워집니다.
작은 금액인데 인터넷 글의 숫자가 대부분 틀려 있어서 적어둡니다.
2025년 8월 1일부터 상속등기 수수료가 따로 생겼습니다.
어떻게 내나 | 일반 소유권이전 | 상속등기 |
|---|---|---|
등기소 방문 | 18,000원 | 20,000원 |
전자표준양식(e-Form) | 15,000원 | 17,000원 |
전자신청 | 10,000원 | 해당 규정 없음 |
상속등기만 2,000원 비쌉니다. 그리고 상속등기는 전자신청 특례 조항이 없어서
e-Form 17,000원이 제일 싼 방법입니다.
숫자 네 개만 바꾸시면 됩니다.
시가표준액 확인 (아파트는 공시가격. 부동산공시가격 알리미에서 조회)
1가구 1주택인지 확인 (여기서 세율이 2.8%인지 0.8%인지 갈립니다)
지역 확인 (서울·광역시인지, 그 밖인지. 채권 비율이 달라집니다)
채권 할인율 당일 조회
그다음 이렇게 더합니다.
취득세 = 시가표준액 × 2.8% (1가구 1주택이면 0.8%)
지방교육세 = 시가표준액 × 0.16%
채권 부담 = 시가표준액 × 42/1,000 × 그날 할인율
등기수수료 = 20,000원 (e-Form 17,000원)상속인이 이미 집이 있다 → 취득세가 2.8%입니다. 840만원 쪽으로 계산하세요.
누가 상속받을지 아직 안 정했다면, 집 없는 형제가 받는 쪽이 600만원 싸집니다.
형제가 나눠 받는다 → 지분 비율대로 각자 계산합니다. 채권도 지분율로 나눕니다.
다만 법무사 보수는 부동산 1개당이라 나눠도 크게 안 줄어듭니다.
현금이 부족하다 → 취득세와 채권이 등기 시점에 한꺼번에 나갑니다.
3억짜리 집 하나에 1,000만원이 필요합니다. 이걸 모르고 날짜를 잡으면 곤란해집니다.
직접 해보고 싶다 → 셀프등기로 아끼는 건 53만원입니다.
서류를 모으는 데 며칠은 걸립니다. 이 금액이 그 시간만큼 값어치가 있는지로 정하세요.
상속받을 집이 여러 채다 → 부동산마다 등기수수료와 법무사 가산이 붙습니다.
이 경우엔 법무사 몫이 커지니 견적을 두세 곳 받아보는 게 낫습니다.
취득세 2.8퍼센트는 지방세법 제11조 제1항 제1호, 1가구 1주택 특례는 같은 법 제15조 제1항 제2호,
중과기준세율 2퍼센트는 제6조 제19호, 지방교육세는 제151조 제1항 제1호에서 확인했습니다.
국민주택채권 비율은 주택도시기금법 시행령 별표의 부표 제15호에 있습니다.
등기 수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2와 제5조의5이고,
상속등기 항목이 2025년 7월 29일에 신설되어 8월 1일부터 시행되고 있습니다.
법무사 보수표는 협회가 아니라 법무사 사무실이 공개한 자료로 확인했습니다.
1차 자료로는 못 봤습니다. 견적을 받으실 때 협회 기준표를 직접 보여달라고 하세요.
농어촌특별세는 확인하다 막혔습니다. 법에는 서민주택이면 안 낸다고 돼 있는데,
서민주택의 범위를 정한 시행령 조문을 못 찾았습니다.
전용 85제곱미터를 넘는 집이라면 이 항목이 더 붙을 수 있으니 세무과에 확인하세요.
채권 할인율 10퍼센트는 계산을 보여주려고 넣은 값입니다. 실제 값이 아닙니다.
법과 고시는 바뀝니다. 이 글은 2026년 9월 기준입니다.