집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하는데 그 월세가 적정한지 감이 안 오는 분이라면 이 글에서 공식부터 챙겨 가시면 됩니다. "월세 얼마가 정상인 거지", "이 금액이 법에서 허용하는 범위이긴 한가" 싶으실 텐데요, 저는 국가법령정보센터의 주택임대차보호법과 시행령 조문, 그리고 한국은행의 기준금리 변경 이력을 열어 계산식과 숫자를 하나씩 맞춰 봤습니다. 전월세전환율 뜻, 월세를 구하는 공식, 법정 상한이 5%가 되는 이유, 계약서에서 상한을 넘었는지 확인하는 순서까지 정리했습니다. 기준금리가 오르내리면 상한도 바뀌므로 2026년 10월 기준 내용으로 읽어 주세요.
전월세전환율은 보증금의 일부를 월세로 돌릴 때, 줄어드는 보증금에 대해 1년에 얼마를 월세로 내는지를 비율로 나타낸 값입니다. 집주인은 보증금을 덜 받는 대신 그 돈의 이자 격으로 월세를 받고, 세입자는 목돈 부담을 월세로 나눠 내는 셈입니다.
숫자로 보면 간단합니다. 전세 3억 원 집에서 보증금 1억 원만 남기고 나머지 2억 원을 월세로 돌립니다. 전환율이 연 5%라면 2억 원의 5%인 1,000만 원이 1년 월세 합계이고, 12로 나눈 한 달 월세는 약 83만 3천 원입니다.
보증금 1억 원을 통째로 돌리는 경우라면 전환율 5%에서 1년 월세 합계가 500만 원, 한 달에 약 41만 7천 원입니다.
그렇다면 이 비율은 누가 정하는 걸까요? 이어서 법이 정해 둔 한도를 보겠습니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 아래 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘지 못하게 합니다.
호수 | 기준 | 비율 |
|---|---|---|
1호 | 은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정한 비율 | 연 10%(시행령 제9조 1항 "연 1할") |
2호 | 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 비율 | 기준금리 + 연 2%(시행령 제9조 2항) |
적용 | 둘 중 낮은 쪽 | 기준금리가 8%를 넘지 않으면 2호가 적용 |
한국은행 변경 이력에 따르면 기준금리는 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 올랐고 이후 변경은 없습니다. 3.00%에 2%를 더하면 5.00%, 이것이 지금의 상한입니다. 기준금리가 움직이면 상한도 같이 움직이니 계약할 때 한국은행 홈페이지에서 현재 값을 다시 보는 편이 안전합니다.
짚어 둘 점이 둘 있습니다. 이 상한은 월세로 바꾸는 금액에만 걸립니다. 남겨 두는 보증금은 해당이 없습니다. 또 이 규정은 주택 임대차 이야기입니다. 상가는 상가건물 임대차보호법을 따로 보므로 여기서 말한 5%를 그대로 가져가면 안 됩니다.
상한을 알았으니 이제 직접 계산해 보겠습니다.
계산은 두 방향입니다. 보증금을 돌려서 월세를 구하는 경우, 그리고 이미 받은 월세가 몇 %인지 되짚는 경우입니다.
월세를 구할 때 : 월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
전환율을 확인할 때 : 전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 계약의 보증금) × 100
세 가지 예시로 확인하겠습니다.
상황 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
전세 3억 원을 보증금 1억 원 + 월세로, 상한 5.00% | 2억 × 5% ÷ 12 | 월세 약 833,333원이 상한 |
같은 조건에서 연 10%로 계산하면 | 2억 × 10% ÷ 12 | 약 1,666,667원, 상한과 두 배 차이 |
같은 집에서 월세 100만 원을 요구받음 | 100만 × 12 ÷ 2억 × 100 | 6.0%, 상한 5%를 넘음 |
전세 2.5억 원 집, 보증금 5천만 원에 월세 40만 원 | 40만 × 12 ÷ (2.5억 − 5천만) × 100 | 2.4%, 상한보다 한참 낮음 |
세 번째 줄이 가장 흔한 장면입니다. 월세 100만 원은 상한 5%를 넘어서므로 법에서 허용하는 범위를 벗어난 금액이고, 그 집에서 보증금이 1억 원일 때 월세는 833,333원까지가 상한입니다. 원 단위 반올림에 따라 1~2원 차이는 날 수 있습니다.
계산했더니 5%가 넘는 경우가 꽤 나옵니다. 이유는 대개 아래 중 하나입니다.
보증금이 거의 없는 월세 : 전세 3억 원 집에서 보증금 1,000만 원에 월세 80만 원이면 약 3.3%로 낮아 보이지만, 월세가 100만 원을 넘으면 급격히 올라갑니다. 비교하는 전세가가 얼마인지부터 정해야 합니다.
전세 시세를 잘못 잡은 경우 : 공식의 분모는 그 집의 전세 보증금입니다. 이웃 집 전세를 섞으면 값이 틀어집니다.
관리비를 월세에 합친 경우 : 관리비는 별도 항목입니다. 합쳐서 계산하면 전환율이 부풀려집니다.
상한과 시장 전환율을 같은 값으로 본 경우 : 5%는 법으로 막아 둔 한도이고 시장에서 실제로 형성된 값과 다릅니다. 지역별 수치는 공공 통계를 따로 봐야 합니다.
임대차를 갱신하면서 월세나 보증금을 올리는 증액청구는 이 규정과 별개입니다. 주택임대차보호법 제7조와 시행령 제8조는 증액이 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 곧 5%를 넘을 수 없고 직전 증액 후 1년 안에는 청구할 수 없다고 정합니다. 5%라는 숫자는 겹쳐도 전환의 상한이 아니라 증액의 상한이라는 점을 구분하세요.
계약서에서 보증금과 월세를 확인합니다.
같은 집의 전세 보증금, 또는 바꾸기 전 금액을 확인합니다.
위 공식으로 전환율을 계산합니다.
한국은행 홈페이지에서 현재 기준금리를 보고 2%를 더해 상한과 비교합니다.
넘었다면 계약 전에는 협의로 월세를 조정하고, 이미 계약했다면 대한법률구조공단 같은 공적 상담 창구에서 구제 방법을 확인합니다.
Q. 전월세전환율 계산기는 어디서 쓰나요?
A. 식은 위에 적은 한 줄이면 되고, 계산은 스마트폰 계산기로 충분합니다. 바꿀 금액에 전환율을 곱하고 12로 나눈 뒤 결과가 5%를 넘는지만 보면 됩니다.
Q. 전월세전환율 2026년 상한은 얼마인가요?
A. 2026년 10월 23일 기준으로 기준금리가 3.00%여서 법정 상한은 연 5.00%입니다. 기준금리가 바뀌면 같이 바뀝니다.
Q. 전월세전환율이 높으면 무조건 불법인가요?
A. 주택 임대차이고 월세로 바꾸는 계약에서 계산한 전환율이 상한을 넘으면 법이 정한 범위를 벗어납니다. 다만 비교한 전세 금액이 맞는지, 월세 외 항목이 섞이지 않았는지부터 확인해야 합니다.
전월세전환율은 월세가 비싼지 싼지를 감으로 가르는 말이 아니라, 바꾼 보증금 대비 1년 월세 합계의 비율입니다. 이 비율이 기준금리에 2%포인트를 더한 상한 안에 있는지만 보면 됩니다. 오늘 할 일은 하나입니다. 계약서나 제안받은 월세 조건에서 보증금과 월세 두 숫자만 꺼내 위 공식에 넣어 보세요. 5분이면 됩니다.