부모님이 남긴 아파트를 상속받게 되신 분이라면 상속등기부터 걱정되실 겁니다. "법무사 없이 나 혼자 해도 되는 거 아닌가" 싶으시죠. 그런데 견적서를 받아 보면 취득세, 채권, 수수료, 보수가 뒤섞여 있어서 뭐가 얼마인지 감이 안 옵니다. 그래서 법령을 하나씩 열어 항목별로 직접 계산해 봤습니다. 얼마가 나오는지, 그중 법무사 몫은 얼마인지 순서대로 정리했습니다.
상속으로 집을 물려받으면 취득세부터 붙습니다. 「지방세법」 제11조에 따라 농지가 아닌 집의 상속 취득세율은 2.8%입니다. 여기에 지방교육세가 더 붙는데, 세율에서 2%를 뺀 값의 20%로 계산합니다(제151조).
취득세 = 과세표준액 × 2.8%
지방교육세 = 과세표준액 × 0.16%
과세표준액은 상속이 시작된 날 기준 시가표준액(아파트는 공시가격)입니다. 이 두 세금만 더해도 과세표준액의 2.96%가 나갑니다.
법무사 기본보수는 과세표준액 구간별로 정해져 있습니다. 자기 집의 공시가격이 속한 줄만 보면 됩니다.
과세표준액 | 취득세 | 지방교육세 | 법무사 기본보수 | 합계(등기수수료 포함) |
|---|---|---|---|---|
1억 5천만원 | 420만원 | 24만원 | 30만 5천원 | 476만 5천원 |
2억원 | 560만원 | 32만원 | 35만원 | 629만원 |
3억원 | 840만원 | 48만원 | 44만원 | 934만원 |
5억원 | 1,400만원 | 80만원 | 60만원 | 1,542만원 |
이 합계는 국민주택채권을 뺀 확정 비용입니다. 채권은 성격이 달라서 따로 봐야 합니다.
3억원 아파트를 예로 들면 총 934만원 중 법무사 기본보수는 44만원, 비중으로는 5%가 안 됩니다. 나머지는 전부 세금과 등기소 수수료입니다. "법무사 비용이 비싸다"는 말은 대부분 법무사 얘기가 아니라 세금 얘기입니다. 견적서에서 총액만 보고 놀랄 필요는 없습니다. 대신 세금·채권·수수료·보수, 이 네 칸으로 나눠서 받아 보면 됩니다.
시가표준액이 일정 금액을 넘는 집은 국민주택채권도 사야 합니다. 이 채권은 사자마자 은행에 되팔 수 있는데, 되팔 때 적용되는 할인율이 채권시장 금리를 따라 매일 바뀝니다. 그래서 정해진 금액으로 못 박지 않았습니다. 채권 매입액과 그날 할인율에 따른 실부담은 대한법무사협회가 운영하는 자동계산기에서 바로 확인하는 것이 정확합니다.
「부동산등기 특별조치법」 제2조는 계약을 체결한 사람에게만 60일 안에 등기하라고 정합니다. 상속은 계약이 아니라서 이 조항이 적용되지 않습니다. 그래서 상속등기 자체를 언제까지 마쳐야 한다는 법 규정은 없습니다.
문제는 세금 기한입니다. 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조). 등기를 신청하려면 그 전에 취득세를 냈다는 사실을 등기소에 내야 합니다. 상속세 신고기한도 똑같이 6개월입니다(상속세및증여세법 제67조). 등기 자체는 기한이 없지만, 세금 기한을 맞추려면 사실상 6개월 안에 등기까지 끝내야 합니다. 6개월 안에 등기까지 전부 마칠 필요는 없습니다. 취득세 신고·납부만 그 안에 끝내면 가산세는 피할 수 있습니다.
상속등기 비용은 법무사 보수 하나가 아니라 취득세, 지방교육세, 등기수수료, 채권까지 더한 총액입니다. 오늘은 등기부등본과 공시가격 열람부터 해서 자기 집의 과세표준액 한 줄을 확인해 보세요.