이사를 앞두고 전세로 갈지 월세로 갈지 정하지 못한 분이라면 이 글에서 두 방식이 돈으로 어떻게 달라지는지부터 보시면 됩니다. "전세는 목돈이 묶이고 월세는 매달 새 나가는데, 결국 어느 쪽이 덜 손해인가" 싶으실 텐데요, 저는 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 조문과 한국은행 기준금리 변동 표를 열어, 환산율 계산과 갱신 한도 숫자를 하나씩 맞춰 봤습니다. 전세·반전세·월세 구분표, 보증금을 월세로 바꾸는 계산, 보증금 보호 장치, 월세 세액공제, 고르는 순서까지 이어서 정리했습니다. 2026년 10월 기준 안내입니다.
전세는 큰 보증금을 집주인에게 맡기고 매달 내는 집세 없이 살다가, 나갈 때 보증금을 전부 돌려받는 방식입니다. 월세는 작은 보증금을 맡기고 매달 집세를 내며 낸 월세는 돌아오지 않습니다. 둘 사이의 반전세는 법에 정해진 용어가 아니라 시장에서 쓰는 말이고, 전세 보증금 일부를 월세로 돌린 형태라 아래 환산율이 그대로 쓰입니다.
구분 | 보증금 | 매달 내는 돈 | 계약이 끝나면 |
|---|---|---|---|
전세 | 매우 큼 | 없음, 관리비 등은 별도 | 보증금 전액 반환 |
반전세 | 중간쯤 | 월세 조금 | 보증금 반환 |
월세 | 작은 편 | 월세 전부 | 보증금 반환 |
그렇다면 전세 얼마가 월세 얼마와 같은 값인지, 법이 정한 환산율로 따져 보겠습니다.
보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율은 두 값 중 낮은 쪽을 넘을 수 없다고 주택임대차보호법 제7조의2가 정합니다. 시행령 제9조가 정한 두 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%입니다.
한국은행 기준금리는 2026-08-27에 3.00%가 되었고 그 뒤의 변경 여부는 한국은행 홈페이지에서 확인하셔야 합니다. 3.00% 기준이면 기준금리 + 2%는 5.0%로, 10%보다 낮은 이 값이 환산율입니다.
월세로 돌리는 보증금에 환산율을 곱한 뒤 12로 나눕니다.
전세 3억 원 중 2억 원을 월세로 돌리는 경우: 2억 원 × 5.0% ÷ 12로 월 약 83만 원입니다.
3억 원 전부를 월세로 돌리면 월 125만 원입니다.
거꾸로 보증금 5천만 원에 월세 70만 원이면 840만 원 ÷ 5.0% = 1억 6,800만 원에 5천만 원을 더해 전세 약 2억 1,800만 원과 같은 값입니다.
시장에서 부르는 월세는 이 숫자와 다를 수 있고, 이 숫자는 비교의 기준선으로 쓰는 값입니다.
환산이 끝났으니 보증금을 맡길 때 생기는 위험을 볼 차례입니다.
보증금 보호는 전세냐 월세냐와 상관없이 같은 조건으로 움직입니다. 집을 넘겨받아 살면서 전입신고를 하면 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차권을 내세울 수 있습니다. 여기에 계약서에 확정일자를 받으면 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 나보다 늦게 권리를 얻은 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
보증금이 큰 계약일수록 이 두 가지를 빠뜨리면 잃는 돈도 커집니다. 전세라면 입주하는 날 전입신고와 확정일자를 한 번에 끝내는 것이 안전합니다.
계약갱신요구권은 전세와 월세에 똑같이 적용됩니다. 임차인은 갱신을 한 번 요구할 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다. 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 월세 연체나 집주인 실거주 같은 예외는 법에 정해져 있습니다.
갱신 때 올릴 수 있는 상한은 약정한 보증금이나 월세의 20분의 1, 즉 5%이고, 계약이나 증액 후 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다. 보증금 3억 원이면 최대 1,500만 원, 월세 100만 원이면 최대 5만 원입니다.
5%는 갱신하면서 올릴 수 있는 폭이지 신규 계약 집의 시세를 묶는 숫자가 아닙니다.
연말정산에서 월세 낸 사람에게만 주는 세액공제가 있습니다. 조세특례제한법 제95조의2의 요건은 아래와 같습니다.
항목 | 내용 |
|---|---|
대상 | 무주택 세대의 세대주, 총급여 8천만 원 이하 근로소득자 |
제외 | 종합소득금액 7천만 원 초과 |
공제율 | 월세액의 15%, 총급여 5,500만 원 이하이고 종합소득금액 4,500만 원 이하면 17% |
공제 대상 월세 한도 | 연 1천만 원 |
연 1천만 원 이상 냈다면 공제 대상은 1천만 원까지여서 공제액은 최대 150만 원, 17%면 170만 원입니다. 대상 주택의 규모와 기준시가 요건은 국세청에서 확인하세요.
보증금으로 쓸 수 있는 현금을 봅니다. 대출이 필요하면 대출 이자율을 환산율 5.0%와 견줍니다. 대출 이자율이 5.0%보다 낮으면 전세의 월 부담이 적고, 높으면 월세가 더 쌀 수 있습니다.
2년 뒤 이사 가능성을 봅니다. 자주 옮기는 편이면 월세가 편합니다.
월 고정 지출에서 감당할 선을 정합니다.
월세를 택한다면 무주택 여부와 소득으로 세액공제 대상인지 확인합니다.
전세 보증금은 이자가 없어 보이지만 그 돈을 은행에 두었다면 받았을 이자가 숨은 비용입니다. 관리비와 공과금은 어느 쪽이든 따로 냅니다.
Q. 반전세는 전세와 월세 중 어느 쪽인가요?
A. 보증금을 중간쯤 맡기고 월세를 조금 내는 형태이고, 법적 용어는 아닙니다.
Q. 전세와 월세의 가격 차이는 어떻게 계산하나요?
A. 월세로 돌릴 보증금에 환산율을 곱하고 12로 나눕니다. 환산율 5.0% 기준으로 2억 원이면 월 약 83만 원입니다.
Q. 월세 세액공제는 누구나 받나요?
A. 아닙니다. 집이 없는 세대의 세대주이고 총급여가 8천만 원 이하인 근로소득자만 해당합니다.
전세와 월세는 좋고 나쁜 두 방식이 아니라, 같은 임대차의 보증금과 월세 비중이 다른 모양입니다. 보증금은 돌려받는 돈이고 월세는 집을 쓴 값으로 나가는 돈이니, 목돈이 있는지와 이사가 잦은지만 정하면 방향이 보입니다. 오늘 할 일은 하나입니다. 지금 쓸 수 있는 보증금 금액을 적고 환산율 5.0%를 곱해 12로 나눠 보세요. 5분이면 됩니다.