전세사기 유형과 예방법 총정리 (최우선변제금 지역별 금액, 전세가율 계산법, 피해자 요건)
오즈2026. 09. 17.
전세 계약을 앞두고 있거나, 이미 계약금을 넣어놓은 뒤 뭔가 찜찜해서 검색해 보는 분들이 많으실 겁니다. '이 집 계약해도 되나', '내 보증금은 안전한가' 싶으시죠. 저도 전세 계약을 앞두고 등기부등본을 앞에 놓고 직접 계산을 해봤는데, 숫자로 확인하니 훨씬 명확해지더군요.
전세사기 유형이 뭔지, 내가 지금 보는 집이 실제로 위험한지 계산하는 법, 그리고 만약 이미 문제가 생겼을 때 법으로 어디까지 지원받는지를 아래에 풀어보겠습니다.
전세사기 유형, 깡통전세인지는 전세가율로 확인합니다
전세사기 유형은 여러 가지지만, 지금 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 봐야 할 것은 깡통전세 여부입니다.
계산은 간단합니다. 전세가율(%) = 전세보증금 ÷ 매매시세 × 100 이 한 줄이면 됩니다.
예를 들어 매매시세 2억원짜리 다세대주택에 전세보증금 1억6000만원이면, 1억6000만원 ÷ 2억원 × 100 = 80%입니다. 전세가율 80%는 안전 기준이 아니라 위험 신호를 미리 보는 지표 하나일 뿐입니다. 국토교통부는 전세가율이 높은 지역을 별도로 관리하고 있는데, 이 수치가 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 다 못 돌려받을 가능성이 커집니다.
다만 전세가율만으로는 안 됩니다. 근저당이 이미 잡혀 있다면, 매매시세가 그대로여도 실제로 임차인 몫으로 남는 돈은 줄어듭니다. 이 부분은 뒤에서 실제 계산으로 보여드리겠습니다.
전세사기 유형 두 가지 더, 신탁사기와 이중계약
깡통전세 말고도 자주 나오는 유형이 둘 더 있습니다.
신탁부동산 사기 — 등기부등본상 소유자가 신탁회사로 되어 있는데, 임대인이 이를 숨기고 자기 명의인 것처럼 계약합니다. 신탁 부동산은 신탁사의 동의 없이 임대차가 불가능하므로, 동의 없이 체결된 계약은 임차인이 보호받기 어렵습니다.
이중계약 — 임대인 또는 대리인이 같은 집을 두 명 이상의 임차인과 각각 계약하고 보증금을 이중으로 받아 챙깁니다. 계약 당일 등기부등본상 소유자와 실제 계약자가 같은 사람인지 대조하지 않으면 알아차리기 어렵습니다.
두 유형 모두 등기부등본 한 장으로 상당 부분 걸러집니다. 등기부등본은 계약 이후가 아니라 계약 도장을 찍기 전에 발급받아 확인하는 서류입니다. 유형별 수법을 세세히 구분할 줄 몰라도 괜찮습니다. 등기부등본에서 소유자와 계약자, 신탁 여부, 근저당만 순서대로 짚으면 됩니다.
등기부등본까지 확인했다면, 다음은 내 보증금이 법적으로 얼마까지 보호받는지를 볼 차례입니다.
전세사기 최우선변제금, 지역별 금액
여기서부터가 핵심입니다. 「주택임대차보호법 시행령」 제10조와 제11조는 임차인의 보증금이 일정 금액 이하면, 집이 경매로 넘어가도 근저당보다 먼저 일정액을 배당받도록 정해 두었습니다. 이걸 최우선변제금이라고 합니다.
최우선변제금은 이사비가 아니라 근저당보다 먼저 받는 법정 배당금입니다. 다만 지역마다, 그리고 보증금 규모마다 금액이 다릅니다. 아래 표에서 내가 사는 지역 한 줄만 찾으면 됩니다.
지역 | 최우선변제 대상 보증금(이하) | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
광역시(과밀억제권역·군 지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
지역별 금액을 미리 외워 둘 이유는 없습니다. 표에서 내가 사는 지역 한 줄만 찾아 보증금이 '대상 보증금' 칸보다 낮은지 대조하면 됩니다. 다만 한 가지 제한이 있습니다. 최우선변제금이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 넘는 만큼은 받지 못하고 주택가액 2분의 1까지만 인정됩니다.
내 보증금이 표에 해당하는지 확인했다면, 이제 실제로 집이 경매에 넘어갔을 때 얼마를 돌려받는지 계산해 보겠습니다.
전세사기 경매 배당, 실제 회수액 계산
앞서 든 예시를 그대로 이어가겠습니다. 매매시세 2억원, 근저당 6,000만원(선순위), 전세보증금 1억6,000만원(전세가율 80%)인 서울 다세대주택입니다. 이 집이 경매로 넘어가 1억7,000만원에 낙찰됐다고 가정합니다.
배당은 순서대로 나갑니다.
최우선변제금 5,500만원을 먼저 배당합니다(근저당 순위와 무관).
남은 1억1,500만원에서 근저당 6,000만원을 배당합니다.
남은 5,500만원을 확정일자 순위로 임차인이 추가로 배당받습니다.
최종 회수액 = 5,500만원(최우선변제) + 5,500만원(잔여 배당) = 1억1,000만원입니다. 전세보증금 1억6,000만원 중 1억1,000만원만 돌려받고, 나머지 5,000만원은 못 받는 셈입니다.
이 계산에서 근저당 금액과 낙찰가가 바뀌면 손실액도 그대로 바뀝니다. 근저당이 더 크거나 낙찰가가 낮을수록 못 받는 돈은 커집니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당 액수를 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
이 5,000만원짜리 손실을 구조적으로 막는 장치가 전세보증금 반환보증입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 보증료를 내고 가입해 두면, 임대인이 못 돌려줘도 보증기관이 대신 전액을 지급하고 나중에 임대인에게 구상권을 청구합니다. 다만 전세가율이 지나치게 높거나 신탁부동산이면 가입 자체가 거절될 수 있어, 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인해 두는 편이 안전합니다.
돈 계산이 끝났다면, 이미 피해를 입은 경우 법으로 어디까지 지원받을 수 있는지를 봐야 합니다.
전세사기피해자 인정 요건과 제외 조건
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조는 전세사기피해자로 인정받을 요건 네 가지를 정하고 있습니다. 넷 다 충족해야 합니다.
요건 | 내용 |
|---|---|
대항력·확정일자 | 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖췄을 것 |
보증금 한도 | 임차보증금 5억원 이하 (위원회 의결로 2억원 범위에서 상향 가능) |
다수 피해 발생 | 임대인 파산·회생, 임차주택 경공매 개시 등으로 2인 이상이 보증금을 못 받는 피해가 발생했거나 예상될 것 |
고의성 정황 | 임대인이 보증금을 반환할 능력 없이 다수 주택을 취득·임대하는 등, 반환할 의도가 없었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것 |
그런데 이 요건을 다 채워도 제외되는 경우가 따로 있습니다. 보증보험에 가입해서 전액 반환이 가능하거나, 보증금 전액이 최우선변제로 해결되거나, 대항력과 우선변제권으로 자력 회수가 가능하다고 판단되면 전세사기피해자 결정에서 제외됩니다.
보증보험에 가입했다고 자동으로 제외되는 것이 아니라, 그 보험으로 전액을 돌려받을 수 있는 경우에만 제외됩니다. 앞의 계산처럼 일부만 돌려받는 상황이라면 제외 사유에 해당하지 않고, 특별법 지원 대상 심사를 받을 수 있습니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 이 요건을 심의·의결합니다.
지원 대상 여부까지 확인했다면, 마지막으로 형사 처벌 부분도 한 줄 짚고 넘어가겠습니다.
전세사기 형사처벌, 사기죄 형량이 20년으로 늘었습니다
전세사기를 다룬 예전 글 상당수가 사기죄 형량을 '10년 이하 징역 또는 2,000만원 이하 벌금'으로 적고 있는데, 이건 이제 낡은 숫자입니다. 「형법」 제347조는 2025년 12월 23일 개정으로 20년 이하의 징역 또는 5,000만원 이하의 벌금으로 바뀌었습니다. 형량이 올라간 것은 사기죄의 성립 요건이 아니라 처벌 수위이므로, 임대인의 기망 행위 자체를 입증하는 절차는 그대로입니다.
형사 고소는 경찰서나 검찰청에 직접 할 수 있고, 임차권등기명령과 보증금 반환 청구 소송은 별개로 진행됩니다. 무료 법률상담은 대한법률구조공단(국번 없이 132)과 국토교통부 전세피해지원센터(1533-8119)에서 받을 수 있습니다.
전세사기 유형, 한눈에 보기
전세사기는 유형을 다 외운다고 막아지는 게 아니라, 계약 전 등기부등본과 전세가율을 확인하는 순서를 지켜야 막아집니다.
전세가율은 전세보증금 ÷ 매매시세로 계산하고, 근저당까지 함께 확인해야 실제 회수액이 나옵니다.
최우선변제금은 지역별로 2,500만원부터 5,500만원까지 다르므로, 표에서 내 지역 한 줄만 확인하면 됩니다.
전세사기피해자로 인정받으려면 네 가지 요건을 다 갖춰야 하고, 이미 전액 회수가 가능하면 제외됩니다.
사기죄 형량은 2025년 12월 개정으로 20년 이하 징역까지 올라갔습니다.
오늘은 계약하려는 집의 등기부등본 한 장만 발급받습니다. 근저당 금액과 최우선변제금 표의 내 지역 줄을 나란히 놓고 비교하면, 그 한 장이 계약 여부를 정하는 가장 확실한 근거가 됩니다.